纠纷频出凸显“痛点” 爱屋吉屋业绩下滑增长乏力

作者： 周丽,颜世龙10月19日，《中国经营报》报道了上海的毛小姐（化名）通过爱屋吉屋购买二手房被骗签合同一事,报道刊发三天后，毛小姐便于10月19日接到上海法院电话称，爱屋吉屋以“违约”为由将她起诉至法院，并要求其支付中介服务费5.5万元。对此，已经损失2.5万元的毛小姐表示很气愤：“爱屋吉屋认为虽然我私下和房东达成了解约，但他们之前已经促成了这笔业务的‘达成’，所以公司应当收取中介服务费

作者： 周丽,颜世龙

10月19日，《中国经营报》报道了上海的毛小姐（化名）通过爱屋吉屋购买二手房被骗签合同一事,报道刊发三天后，毛小姐便于10月19日接到上海法院电话称，爱屋吉屋以“违约”为由将她起诉至法院，并要求其支付中介服务费5.5万元。

对此，已经损失2.5万元的毛小姐表示很气愤：“爱屋吉屋认为虽然我私下和房东达成了解约，但他们之前已经促成了这笔业务的‘达成’，所以公司应当收取中介服务费。但我是在不知情的情况下被他们骗签的买房合同。所以我完全不同意他们的说法。”毛小姐说，“我觉得太过分了，发生这种事情我没有追究他们责任已经算是客气了，没想到他们居然还倒打一耙。”

看到报道后，有毛小姐类似遭遇的多名人士联系本报记者，讲述了他们通过爱屋吉屋租房或买房的经历。要求匿名的业内人士在接受本报记者采访时表示，类似事情的接连发生跟爱屋吉屋自身缺乏房源有关，这些案例直接戳中了爱屋吉屋的痛点。

而对于爱屋吉屋北京9月份二手房销量相较于8月份环比下降8.7%，业内人士置评，成交量环比不增反降显现出爱屋吉屋市场增长乏力。

“房东”一夜变“房虫”

与毛小姐类似，苏博（化名）也遭遇了自己受损失后反被爱屋吉屋客服认定是自己责任的事情。

10月11日下午，苏博在爱屋吉屋经纪人周建军的带领下来到了位于海淀区三虎桥南区8号院的房子，他特意向对方嘱咐说自己只和房主本人租房子，并且一定要看到房主本人的房本和身份证等重要信息，周建军欣然允诺。

当天晚上，在周建军的带领下，苏博见到了该套房源的“房东”陈刚，但当苏博向陈刚表示想要一下房本等信息的时候，对方却说时间来不及了，只能等明天正式签约的时候一起带给他。后在爱屋吉屋经纪人的撮合下签署了一份三方《租赁定金协议书》，并缴纳了一个月租金2000元作为意向定金。但是第二天，苏博要去和房东签合同的时候才被告知，要签合同得去趟公司才行，这时苏博才意识到说好的“房东”竟然变成了“中介公司”。

“当时我一进门，就被一群膀大腰圆的男人围着，感觉特别有压力，心想只要他们能拿得出房本和真正的房东委托书，我就得过且过，但他们却说房东出差不在北京，得等他回来才能看。当时我就明确表示不签了，明摆着这是一个套儿！”苏博说，“他们一听说我不签了，马上就说不签算了，反正定金也退不了。”

苏博拨通爱屋吉屋的400客服进行投诉，但爱屋吉屋方面却声称和爱屋吉屋没有任何关系，责任都在苏博。

苏博透露，当时所谓的“房东”陈刚其实是一个假名字，因为当他使用支付宝向其转账时发现，陈刚的账户名显示“陈忠刚”，“也就说爱屋吉屋并没有对他们进行有效审核。”

随后，记者采访到爱屋吉屋经纪人周建军，周建军说：“我是和苏博签过协议书，当时还有一个30多岁自称代理公司的人一起签署的协议。”当记者询问为何之前没有向苏博说清楚该房源是代理公司的房子，以及为何没有提供房本和房东委托协议时，周建军立即否认说：“自己从未承诺过该房子是房主本人的，至于房本等问题我们也已经和他说清楚因为房东本人现在不在北京，要等他回来才能看到。结果他就说不租了，是他违约在先。”此外，周建军还反问记者说：“你在北京听过合租房有房东的么？”

当记者向周建军求证陈刚所在的公司名称时，对方却表示并不清楚。而当记者追问是如何与陈刚认识的时候，周建军“呵呵”笑了几声，并说：“只要他们不是黑中介，我们就可以与其合作，无论是二房东、个人、中介我们都可以合作。”

为了进一步求证，记者联系到了陈刚本人，但他却介绍说自己从不认识苏博，也并未和他签署过所谓的三方《租赁定金协议》，至于为何自己的姓名和电话会出现在该协议上却表示并不知情，甚至表示有可能是朋友签署的。此外，还明确表示自己不是中介公司的，而是个人，之后直接挂断电话。

为查清陈刚到底是何许人，记者通过58同城搜索“陈忠刚”发现，同样的手机号码出现在网站租房首页，10月19日当天还发布有一条位于“海淀北三环西路43号”的租房帖子，但是与其所声称是个人不同，该网页下方却留下了我爱我家的公司介绍和服务监督电话。记者随后致电我爱我家客服，客服表示查无此人。

分析苏博的案例后，有业内人士告诉记者，这意味着爱屋吉屋经纪人周建军是在和一位连自己都不了解的“房虫”（专门买卖二手房，以“替人买卖房屋吃差价”作为职业的个体户）打交道。

北京天岳律师事务所律师聂成涛在接受本报记者采访时认为，本案例中爱屋吉屋没有向租客说明真正的房东，而且明知出租人是假房东的情况下，还向租客介绍说是真房东，这明显是欺骗，因此而收取的中介费用、意向金或保证金应当退还租客。为了更好的保护自身合法权益，建议租客在向中介明确提出要与真房东签合同或见到房本之后签合同等要求的，最好进行录音，以保存证据，同时，在没有房本与真房东的情况下，不要轻易缴纳任何款项。另外，租客还需要核实房本的真实性。

直击痛点：缺乏房源

类似毛小姐和苏博的案例还有很多，记者收到的多条线索显示，不同租房者或买房者遭遇的细节各有不同。但在交易过程中爱屋吉屋经纪人都存在不同程度的隐瞒信息甚至欺骗等行为。

聂成涛告诉记者，中介为了从租客手中收取相关费用，不惜采取欺骗的方式，这种做法是违法的。但由于金额较小，通过法律途径维权成本太高，导致中介肆意妄为。要想改变这种现状，还需要监管机构对中介进行严格监管，对黑中介进行严打，同时提高中介人员的素质，对中介人员进行考核或采取黑名单制度，对中介人员的违法行为进行严格处罚或资格禁入，增加其违法成本。

要求匿名的业内人士在接受本报记者采访时表示，类似事情的接连发生跟爱屋吉屋自身缺乏房源有关，这些案例直接戳中了爱屋吉屋的痛点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，从目前住房市场的流通环节看，获取充分的房源，是中介机构可持续经营的最基本保障，否则会陷入“巧妇难为无米之炊”的尴尬。

“互联网中介之所以房源比较少，实际上和其组织架构有关系。很多房东是比较倾向到实体店进行委托的，对于互联网中介的平台相对会比较谨慎。”严跃进表示。

一位有多年从业经验的经纪人对记者表示，房东提供房源时主要看谁家距离自己家近以及中介公司的规模和品牌，其次才是中介费的高低等。对外出租房子的一般都是家中长辈，或者上有老下有小，所以很少会因为租房这件事而来回折腾。如果门店就在附近，出现任何问题马上就能找到对方，房东会感觉比较放心。另外，为了保障自己的权益，房东肯定会选择大公司或品牌公司，对不正规的公司很难产生信任。

上述经纪人还表示，相对于安全和服务等因素，中介费高低则是相对次要的，而且羊毛出在羊身上，低中介费背后经常是抬高房价。严跃进也指出，房东提供房源是一个博弈的过程，中介（无论是实体店还是互联网中介）都会考虑房源的性价比或者对购房者的吸引力，而互联网中介机构的房源报价往往是偏高的。

记者在调查中发现，爱屋吉屋经纪人普遍采取的方式是与外部中介或个人达成合作，将用户导流至他处。

要求匿名的业内专家置评，就北京而言，政府相关部门可以说是下了大力气在挤压黑中介的生存空间，但爱屋吉屋从某种层面上来说是为他们的生存提供了土壤。爱屋吉屋对经纪人有艰巨的KPI考核指标，可能会使得经纪人为了完成任务而不得不选择和“灰中介”甚至是“黑中介”合作。“长此以往，压力的层层传导必然导致对违规甚至是违法的纵容，但这样做的代价就是牺牲了自己的品牌公信力。”

此外，一位要求匿名的房产经纪从业人员透露，爱屋吉屋存在套房源的情况，有时候爱屋吉屋经纪人会假扮租客或买家，来店里打听，当他们获得信息后，就消失不见了。

北京某知名房地产公司房屋买卖经纪人透露，“有时候我们带着客户看房子，爱屋吉屋的人就跟在后头，等我们把前期实地勘察等一系列的工作都做完了，也和客户谈的差不多的时候，一旦我们和客户分开后，他们马上就跟上去，低价把单子劫走了。搞了半天是我们在给他人做嫁衣。”

对此，严跃进指出，此类做法容易引起行业的愤慨，并且会在很大程度上加剧行业的波动。对于买卖来说，反而会降低流通的效率。

多名受访者还表示，现在通过互联网中介找房子，打电话时说有房源，等见面了却又说租出去了，但表示可以推荐其他房源。对此，上述匿名的业内专家认为，一个号称是互联网中介的公司至少应该掌握核销的技术，一旦该房源租出去了就应该立刻注销，但爱屋吉屋没有，实际上可能是不想做，这样最大的好处是经纪人可以低价等因素将租客吸引过来，见面再推荐其他房源，其实是一个营销机会。

业绩下滑 增长乏力隐现

值得注意的是，北京市住建委数据显示，爱屋吉屋北京9月份二手房销量为851套，相较于8月份932套的签单量而言，环比下降8.7%。有业内人士置评，对于其宣称的高效率互联网交易平台而言，成交量环比不增反降显现出爱屋吉屋市场增长乏力。

对此，一位长期观察互联网中介的专家表示，爱屋吉屋虽然号称是互联网模式创新，但其本质可能仅仅是营销模式的创新而已，或者说根本没有创新，因为他们更多是在拿着投资人的钱补贴经纪人并以低价抢占市场。

“无论从哪个角度来看，现在的爱屋吉屋都是在赔本赚吆喝。”该人士说，互联网房产中介与其他领域不同，租房或买卖二手房这件事并不是一个高频事件。它并不像打车软件一样，补贴一段时间就能培养起用户的使用习惯和忠诚度，因为出行问题是每个人每天都会遇到的问题。但房产却并非如此，租房平均是一年才交易一次，而二手房买卖则更为低频，平均每7年至10年才会有一次交易，这是非常低频，这么大的时间跨度很难培养起用户的忠诚度，除非他们会愿意拿着投资人的钱持续的砸广告，以此来换得用户流量。

一位要求匿名的业内人士直言，作为互联网中介公司的爱屋吉屋追求的是融资速度和规模，其面对的并不仅仅是消费者这一方面，更重要的是资本市场，而资本市场喜欢的是漂亮的“数据”。

“爱屋吉屋作为一家公司而言，尤其是对创始人来说，其初衷肯定不是建立一个违规品牌，毕竟谁都不想把自己的公司做死，但是要想获得资本市场的青睐，就要学会讲故事，而且要拿漂亮的数据讲故事。”上述匿名人士说，“相较于成交量而言，资本市场并不是很重视创业公司的应收账款。换句话说，投资人在乎的是你‘血液’流动的快不快，而并不在乎你的‘造血’功能强不强。正因如此，公司只能对经纪人的违规操作睁一只眼闭一只眼。”

一位长期从事互联网创业领域融资的专家在接受记者采访时说：“互联网融资说白了就是投资人和创业者之间互相‘忽悠’，即使投资人知道他们在造假，但为了能尽快将公司‘卖’给下一家而让自己全身而退，睁只眼闭只眼也就过去了，唯一的前提是不能让创业公司死在自己手里。”

对于上述报道中涉及的具体问题，本报记者多次致电爱屋吉屋公关部负责人张隽，张隽多次质问记者如何证明自己身份，记者表示可以致电报社确认身份，随后张隽表示让记者联系公关经理刘随，并掐断电话。后记者发采访函至爱屋吉屋公关部，并致电刘随，刘随表示公司新改了规定，要求记者将采访函原件快递至其公司，记者表示采访函原件要留档，不可能寄给任何公司，刘随则坚持其公司的新规定，截至记者发稿，未获得任何回复。